Como Fazer Inventário Mesmo Sem Documentos Do Imóvel Em Indaiatuba

Dra. Andrea Rocha
23 de nov.
6 min de leitura

O passo a passo que destrava o inventário, comprova a posse e acelera sua venda com segurança jurídica

Eu, Dra. Andrea Rocha, aprendi do jeito difícil que imóveis não esperam. Numa tarde de segunda-feira, recebi a Carla Mendes, comerciante de Indaiatuba, com um problema que parecia sem saída: o pai havia falecido, a família precisava fazer o inventário, mas o imóvel principal — uma casa no Jardim Morada do Sol — não tinha a escritura em mãos. Só um carnê de IPTU e um contrato antigo de gaveta. O comprador já estava em fila para fechar o negócio, mas exigiu a matrícula atualizada. O relógio corria. O medo de perder a venda apertava.

Carla me perguntou: “Doutora, dá para fazer inventário sem os documentos do imóvel?” Minha resposta: sim, dá. E quando você entende o caminho, o que era bloqueio vira atalho. Este guia é para quem precisa destravar o inventário em Indaiatuba, mesmo sem escritura ou matrícula, e quer chegar ao objetivo final: regularizar e vender.

O gargalo invisível que trava o inventário e a venda

O que realmente impede o fluxo

Segundo a Teoria das Restrições de Eliyahu Goldratt, sempre existe um único gargalo que limita todo o sistema. No direito imobiliário, quando falamos de inventário em Indaiatuba sem documentos, o gargalo quase sempre é um só: prova de propriedade ou de posse qualificada suficiente para o cartório e para o fisco.

Falta de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
Escritura pública inexistente ou perdida.
Somente contrato de compra e venda particular (“de gaveta”).
Cadastros municipais (IPTU) que não batem com a realidade.
Documentação do falecido incompleta, sem cadeia dominial clara.

Quando esse gargalo não é tratado, tudo para: ITCMD não é calculado, o inventário extrajudicial não anda, o comprador esfria, o sinal some, e o imóvel desvaloriza pela incerteza.

Como destravar o gargalo com Goldratt

Identificar a restrição: ausência de título hábil (escritura/registro) ou falta de lastro probatório da posse.
Explorar a restrição: construir prova substitutiva robusta (IPTU, contratos, recibos, fotos, vizinhos, ata notarial).
Subordinar todo o processo: alinhar inventário, ITCMD, diligências de cartório e estratégia de venda ao ritmo da regularização.
Elevar a restrição: usar vias legais como usucapião extrajudicial (Provimento CNJ 65/2017), retificações e buscas ampliadas em cartórios.
Repetir: depois de liberar a restrição, revisar o fluxo para o próximo limitador (exigências do CRI, por exemplo).

Ao atacar o gargalo, você aumenta o fluxo: o inventário sai, o registro acontece e a venda fecha. Simples — quando você sabe a ordem certa.

A prova que convence cartório, fisco e comprador em 2025

Âncoras legais que dão segurança

Inventário extrajudicial (Lei 11.441/2007 e art. 610 do CPC), quando todos estão de acordo e não há incapazes.
Usucapião extrajudicial (Provimento CNJ 65/2017), para consolidar a propriedade sem processo judicial quando há posse mansa e pacífica e requisitos do Código Civil.
Art. 1.245 do CC: a propriedade imobiliária se transfere com o registro no CRI.
Art. 1.238 do CC: requisitos de usucapião; e art. 1.784 do CC (princípio da saisine) para herança.

Fontes de prova substitutiva que funcionam

IPTU e histórico de contribuições municipais de Indaiatuba.
Contrato de compra e venda (mesmo particular) e recibos de pagamento.
Contas (água, luz) em nome do falecido no endereço do imóvel.
Fotos, plantas, croquis, laudos e memorial descritivo.
Declarações de vizinhos e ata notarial lavrada no Tabelionato de Notas.
Certidões de busca de matrícula por endereço e de imóveis lindeiros no CRI.

Com esse dossiê, é possível provar a posse, estruturar o inventário e, quando necessário, viabilizar usucapião extrajudicial. Resultado: o imóvel entra no mercado com documentação que o comprador e o banco (caso de financiamento) aceitam.

A história que virou o jogo para a família Barbosa

A família Barbosa tinha uma chácara nos arredores do Parque Ecológico de Indaiatuba. O patriarca faleceu há 8 anos. Não havia escritura. Só um contrato antigo e carnês de IPTU pagos religiosamente. Três tentativas de venda haviam falhado. Quando nos procuraram, o humor era de desistência.

Fizemos um diagnóstico em 7 dias. Identificamos: posse pacífica superior a 15 anos, vizinhos que confirmavam a ocupação, e um contrato de compra e venda com assinaturas reconhecidas na época. Orientamos a entrada simultânea em inventário extrajudicial e usucapião extrajudicial — estratégias paralelas, mas coordenadas por um único cronograma de restrições.

Passo 1: dossiê probatório (IPTU, fotos, depoimentos, ata notarial).
Passo 2: protocolo do inventário no Tabelionato, cálculo do ITCMD/SP.
Passo 3: planta e memorial com ART, anuências dos confrontantes e protocolo do usucapião no CRI.
Passo 4: cumprir exigências do cartório em única rodada, alinhando prazos.

Com a matrícula aberta via usucapião e a partilha concluída, a venda saiu. O que parecia uma novela virou fluxo previsível. E o melhor: o próximo imóvel herdado da família já entrou no processo com a trilha pronta.

A solução irresistível: seu passo a passo em Indaiatuba

Plano de ação prático

Diagnóstico jurídico e de posse Levante tudo que existir: contratos, IPTU, contas, fotos, conversa com vizinhos. Marque uma ata notarial no Tabelionato de Notas. Isso organiza o caso e antecipa exigências.
Buscas em cartórios No CRI de Indaiatuba, solicite busca por endereço e por eventuais registros antigos. Consulte imóveis vizinhos para identificar cadeia dominial e retificações necessárias.
Inventário extrajudicial Se possível, faça no cartório (sem litígio nem incapazes). Liste os bens, avalie o imóvel, calcule ITCMD, e preveja que a titularidade será consolidada por usucapião ou retificação posterior.
Trilha probatória para propriedade ou posse Monte o dossiê: IPTU, contrato de compra e venda, recibos, fotos, ata notarial, declarações. Se houver planta/ART e anuência de confrontantes, prepare o usucapião extrajudicial.
Usucapião extrajudicial (quando aplicável) Protocole no CRI com planta, memorial, ART e ata notarial. Se houver impugnação, ajuste o caminho para via judicial, sem interromper o inventário.
Subordinação do processo de venda Liste o imóvel com cláusula condicionada à regularização registral. Negocie prazos, permita diligência do comprador e posicione o imóvel como “em regularização avançada”.
Registro e consolidação Concluída a partilha e/ou usucapião, registre no CRI. Emita certidões atualizadas. Agora, venda sem objeções do comprador ou do banco.

Checklist rápido

Inventário aberto ou pronto para abrir?
Quem são os herdeiros e há consenso?
Existe contrato de compra e venda, ainda que antigo?
IPTU, contas e fotos em mãos?
Vizinhos dispostos a confirmar a posse?
Planta e memorial descritivo disponíveis (ou a contratar)?

Seguir essa ordem reduz idas e vindas ao cartório, diminui o tempo total e aumenta a confiança do comprador. É a Teoria das Restrições aplicada ao mundo real.

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Se você quer regularizar e vender o imóvel herdado em Indaiatuba, minha equipe conduz todo o fluxo: diagnóstico, inventário, ITCMD, diligências no cartório, ata notarial e usucapião extrajudicial — sem ruído e com uma linha do tempo clara.

Atuação focada em direito imobiliário e contratos de compra e venda.
Experiência prática com o Cartório de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Indaiatuba.
Metodologia baseada na Teoria das Restrições para destravar o gargalo certo.
Relatórios quinzenais e acompanhamento por WhatsApp.

Quer previsibilidade e velocidade? Vamos conversar e montar seu plano de ação personalizado.

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Métricas que importam, ferramentas úteis e erros comuns

Métricas que mostram progresso

Lead time de regularização: dias da abertura do inventário ao registro no CRI.
Taxa de exigências do cartório: número de notas devolutivas por protocolo.
Tempo de ITCMD: da declaração à guia paga e homologada.
Tempo de resposta de confrontantes (usucapião): dias para colher anuências.
Conversão de propostas: visitas que viram proposta após “documentação em curso”.

Ferramentas que economizam tempo

e-Notariado (atos e procurações digitais, quando cabíveis).
Central Registradores de Imóveis SP (certidões e protocolos eletrônicos).
Prefeitura de Indaiatuba (IPTU, plantas e dados cadastrais).
Mapeamento de confrontantes com engenheiro e ART para usucapião.

Erros comuns que atrasam tudo

Abrir o inventário sem antes mapear o gargalo documental.
Ignorar o poder da ata notarial como prova de posse.
Prometer prazo de venda sem alinhar com o ritmo do CRI e do fisco.
Protocolar usucapião sem anuências ou planta adequada.
Esquecer que registro transfere propriedade; contrato de gaveta, não.

FAQ — Perguntas frequentes

Dá para fazer inventário sem escritura? Sim. O inventário lista o bem e define a partilha. A regularização registral pode ocorrer em paralelo (usucapião, retificação, buscas) até chegar à matrícula em nome do espólio ou herdeiros.
Preciso de advogado? Sim. Tanto o inventário quanto o usucapião exigem atuação técnica, mesmo em esfera extrajudicial.
É melhor judicial ou extrajudicial? Se há consenso e não existem incapazes, o extrajudicial costuma ser mais ágil. Em caso de disputa ou incapazes, via judicial.
Contrato de compra e venda resolve? Ajuda a provar a cadeia, mas não transfere a propriedade sem registro. Pode integrar o dossiê para usucapião.
Quanto tempo leva? Varia conforme exigências do cartório e do fisco. Um dossiê bem feito reduz rodadas e acelera a saída.
ITCMD em São Paulo Deve ser declarado e pago conforme as regras da Secretaria da Fazenda do Estado. O cálculo e a homologação integram o cronograma.

Conclusão: regularize, desbloqueie e venda

Fazer inventário em Indaiatuba mesmo sem os documentos do imóvel é possível quando você ataca o gargalo certo: construir prova de propriedade ou posse qualificada que convença cartório, fisco e comprador. Com a estratégia correta — ata notarial, buscas, usucapião extrajudicial, alinhamento fiscal — o fluxo deixa de ser travado e passa a gerar resultado: matrícula limpa, partilha concluída e venda feita.

Se você quer sair do “quase” e chegar ao “vendido”, conte com quem respira direito imobiliário e contratos de compra e venda.