Como Funciona O ITCMD Em São Paulo

Promessa: Descubra como o ITCMD em SP pode travar (ou acelerar) a compra do seu imóvel — e o passo a passo para registrar sem sustos, economizando tempo e dinheiro.

A história que expõe o jogo: por que o imposto da herança mexe com sua compra

Eu sou a Dra. Andrea Rocha, advogada especializada em direito imobiliário. Há poucos meses, o Eduardo Martins, engenheiro de 34 anos, me procurou em pânico. Ele havia encontrado o apartamento perfeito na Vila Mariana e já tinha assinado promessa de compra e venda. Quando o título chegou ao cartório, veio a exigência: comprovante de ITCMD quitado. “Mas eu nem herdei nada!”, disse ele.

O vendedor tinha recebido o imóvel por doação do pai no ano anterior e não recolheu o ITCMD. Resultado: o cartório travou o registro, o banco congelou o crédito e o Eduardo quase perdeu o sinal por descumprir prazo de registro. Nesse dia, ele aprendeu — e eu reforço aqui: ITCMD não é só para herdeiros, é uma etapa que impacta diretamente quem compra.

O gargalo que ninguém quer ver, mas que decide o ritmo da venda

Na Teoria das Restrições, de Eliyahu Goldratt, todo sistema tem um gargalo que define a velocidade do fluxo. No mercado imobiliário de São Paulo, o gargalo mais ignorado é a regularização fiscal do ITCMD em operações que envolvem herança, doação ou cessão de direitos hereditários.

O que é ITCMD em São Paulo

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é estadual e incide quando há herança ou doação de bens e direitos. Em SP, é regulamentado pela Lei 10.705/2000 e normas complementares. De forma geral, a alíquota atualmente praticada é de 4% sobre a base de cálculo, que costuma ser o valor venal ou de mercado, a depender do caso e da avaliação fazendária.

ITCMD x ITBI: diferença que salva prazos

• ITCMD: herança e doação (patrimônio sem pagamento). Impacta o histórico do imóvel e pode travar seu registro se não estiver quitado.

• ITBI: compra e venda onerosa (você paga preço). É municipal e normalmente recolhido antes do registro da escritura.

Se o imóvel que você compra já passou por doação ou inventário, o cartório pedirá prova de que o ITCMD foi declarado e pago. Sem isso, não há registro, mesmo que seu ITBI esteja 100% em dia.

Onde exatamente o fluxo trava

• Fase 1 — Proposta: ninguém pergunta sobre origem do imóvel. Risco oculto.

• Fase 2 — Due diligence: não é solicitada a e-ITCMD (declaração) ou a guia DARE quitada. O gargalo nasce aqui.

• Fase 3 — Escritura: exigências cartorárias apontam pendências do ITCMD do passado.

• Fase 4 — Registro: exigência formal; o prazo de financiamento corre; multas e juros entram no jogo.

Diagnóstico Goldratt: a restrição é a regularidade fiscal anterior do imóvel. Se você a ignora, todo o seu cronograma fica subordinado ao tempo da Fazenda e do cartório, e seu fluxo de venda perde velocidade.

A prova que ninguém te mostra (e que o cartório cobra)

• Cartórios de SP, pelas Normas de Serviço da Corregedoria, exigem comprovação de recolhimento dos tributos incidentes na cadeia de transmissão.

• Nos casos de herança e doação, a SEFAZ-SP demanda a declaração no sistema e-ITCMD e a emissão/quitação da DARE. Sem isso, o registrador faz exigência formal.

• Quando há omissão, o recolhimento tardio vem com multa e juros, elevando o custo total e alongando prazos.

• Em imóveis doados recentemente, é comum a Fazenda reavaliar a base de cálculo e pedir complementação, o que estoura cronogramas de financiamento.

Na prática: compradores disciplinados que checavam ITCMD na diligência inicial reduziam em semanas o tempo entre assinatura e registro. A diferença não está no cartório “rápido”, mas em eliminar a restrição antes de ela dominar o processo.

A história que mudou minha visão sobre compra e ITCMD

Voltando ao caso do Eduardo: ele tinha 30 dias para registrar a escritura e liberar o financiamento. Descobrimos que, na doação, o vendedor não declarou o ITCMD e usou o valor venal do IPTU muito abaixo do mercado, o que gerou exigência de avaliação complementar pela Fazenda.

O que fizemos:

• Declaramos o ITCMD no e-ITCMD com base de cálculo ajustada.

• Negociamos com o cartório uma prenotação condicionada à apresentação da guia quitada em prazo curto.

• Subordinamos todo o cronograma à liberação fazendária, antecipando documentos e evitando idas e vindas.

• Elevamos a capacidade do sistema: criamos um dossiê digital para o banco, cartório e SEFAZ com as mesmas informações, evitando retrabalho.

Em 12 dias úteis, guia paga, avaliação confirmada, escritura lavrada e registrada. O financiamento foi liberado e o Eduardo entrou no apartamento no prazo. Ele não “venceu” o cartório. Ele removeu o gargalo que prendia tudo: a regularidade do ITCMD.

A solução irresistível: plano de ação para destravar seu registro

Integrei a Teoria das Restrições ao método OPHIO para você sair do zero ao registro com previsibilidade.

1) Identifique a restrição (Goldratt)

• Peça logo de início: título de origem (escritura anterior), formal de partilha ou escritura de doação.

• Exija cópia da declaração e-ITCMD e a DARE quitada quando houver herança/doação na cadeia.

• Verifique se há diferença entre valor venal e de mercado que possa gerar complementação.

2) Explore a restrição

• Conduza uma pré-análise fiscal antes de assinar escritura ou enviar ao banco.

• Se houver pendência, regularize no e-ITCMD e já calcule multa e juros para não ser surpreendido.

3) Subordine tudo ao gargalo

• Negocie prazos contratuais que contemplem a liberação do ITCMD.

• Alinhe com cartório e banco um checklist único para evitar retrabalho.

4) Eleve a capacidade

• Use peticionamento eletrônico e certificados digitais para ganhar dias.

• Padronize documentos com checklists e modelos prontos.

5) Volte ao início e previna

• Inclua no seu due diligence uma cláusula-padrão: “vendedor garante quitação de ITCMD e entrega de comprovantes”.

• Para compras de imóveis de espólio ou holding familiar, exija provas de regularidade antes de qualquer sinal elevado.

A oferta certa na hora certa

Se você quer comprar sem travar, minha equipe criou um Plano de Registro Acelerado que resolve o ITCMD no caminho:

• Mapeamento fiscal do histórico do imóvel em 48h úteis.

• Regularização e-ITCMD e emissão da DARE, quando necessário.

• Alinhamento com cartório e banco para prenotação e registro sem exigências surpresa.

• Checklist de compra e venda pronto para usar.

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Métricas que importam, ferramentas, erros comuns e FAQ

Métricas que importam

• Tempo entre assinatura e prenotação (meta: até 5 dias úteis).

• Exigências cartorárias por pendências fiscais (meta: zero).

• Diferença entre base de ITCMD e valor de mercado (monitorar para evitar complementação inesperada).

• Custo total tributário (planejar para caber no fluxo da negociação).

Ferramentas essenciais

• e-ITCMD (SEFAZ-SP) para declaração e guia.

• DARE-SP para pagamento.

• Certidões do imóvel e do vendedor (cartório, distribuidores, fiscos).

• Checklist de due diligence com foco em herança/doação.

Erros comuns que estouram prazos

• Achar que ITCMD é problema do vendedor e não checar os comprovantes.

• Confundir ITCMD com ITBI e pagar o segundo achando que resolveu tudo.

• Usar valor venal do IPTU em doação sem avaliar mercado, gerando exigência posterior.

• Assinar contrato sem cláusula sobre quitação de ITCMD e prazo para entrega de documentos.

FAQ

1. ITCMD impacta minha compra, mesmo que eu não esteja herdando?Sim. Se o imóvel veio de herança ou doação, o cartório pode exigir comprovante de ITCMD para registrar sua escritura.

2. Qual a alíquota do ITCMD em São Paulo?De forma geral, a alíquota praticada é de 4%. Verifique atualizações e casos específicos com a SEFAZ-SP.

3. Quem paga o ITCMD?Em regra, o donatário (na doação) e os herdeiros (na herança). Mas o comprador precisa exigir a comprovação da quitação quando aquele evento compõe o histórico do imóvel.

4. Quando o ITCMD deve ser pago?Na doação, normalmente antes da escritura. Na herança, durante o inventário e antes do registro do formal de partilha.

5. Quais documentos o cartório pode pedir?Declaração e-ITCMD, DARE quitada, título de origem (doação/partilha), documentos pessoais e certidões fiscais/forenses.

6. E se o ITCMD não foi pago no passado?É possível regularizar com declaração e pagamento (multa/juros podem incidir). Planeje essa etapa para não travar seu financiamento.

7. ITCMD é a mesma coisa que ITBI?Não. O ITBI incide na compra e venda; o ITCMD incide em doações e heranças. Ambos podem ser exigidos ao longo da cadeia.

Conclusão: compre com previsibilidade e registre sem travar

Se você quer comprar bem em São Paulo, precisa dominar a diferença entre ITBI e ITCMD e antecipar a regularidade fiscal da cadeia do imóvel. O gargalo não está no cartório: está na pendência de ITCMD ignorada na fase de negociação. Ao identificar, explorar, subordinar e elevar essa restrição — como ensina Goldratt — você acelera o fluxo de vendas, reduz custos e ganha previsibilidade.

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